榆政發(fā)〔2015〕12號(hào)

各縣區(qū)人民政府，市政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為全面貫徹落實(shí)國(guó)家近期連續(xù)出臺(tái)的穩(wěn)定住房消費(fèi)政策，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)提出以下意見。

一、科學(xué)編制住房發(fā)展規(guī)劃

各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要根據(jù)本地區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程、商品房和保障性住房實(shí)際需求，科學(xué)編制符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的商品房、保障性住房發(fā)展規(guī)劃和年度供應(yīng)計(jì)劃，并依據(jù)計(jì)劃有序調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏、規(guī)模。

二、積極引導(dǎo)住房合理消費(fèi)

（一）調(diào)整購(gòu)買商品房的不必要限制性規(guī)定。各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門單位對(duì)居民(含外地居民)在本地區(qū)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的，在辦理簽約（網(wǎng)簽）、納稅、貸款和房屋權(quán)屬登記時(shí)，不再對(duì)其家庭擁有住房情況進(jìn)行查詢。

（二）加大存量商品房促銷力度。各縣區(qū)人民政府要鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位團(tuán)體購(gòu)買商品住房，特別是鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)買商品住房用作職工公寓、集體宿舍，改善職工住房條件。

（三）全面落實(shí)購(gòu)房落戶政策。各縣區(qū)人民政府要全面落實(shí)購(gòu)房落戶政策，農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購(gòu)房的，即可在房屋所在地辦理本人、配偶和未成年子女的戶籍登記手續(xù)。其子女享受購(gòu)房居住小區(qū)所在招生片區(qū)居民子女教育的權(quán)利，享受城鎮(zhèn)居民基本衛(wèi)生服務(wù)。

（四）明確普通商品住房面積標(biāo)準(zhǔn)。單套套內(nèi)建筑面積在144平方米以下（含144平方米）的商品住房。

三、加大金融貸款支持力度

（一）積極支持居民合理住房貸款需求。金融機(jī)構(gòu)要降低按揭貸款門檻，降低首套、二套房首付比例，統(tǒng)一執(zhí)行基準(zhǔn)利率。對(duì)購(gòu)買首套普通自住房（含公寓式住宅）的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，執(zhí)行首套住房貸款政策；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。金融機(jī)構(gòu)要在各類貸款中優(yōu)先滿足購(gòu)買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

（二）繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。金融機(jī)構(gòu)要在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，合理配置信貸資源，支持資信良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房，滿足在建、續(xù)建項(xiàng)目的合理融資需求。

（三）鼓勵(lì)支持房產(chǎn)信貸。金融機(jī)構(gòu)要在辦理個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)時(shí)，采取各種方法措施，努力縮短放款周期。各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要對(duì)積極支持保障性住房、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款的銀行，優(yōu)先安排項(xiàng)目資金、住房公積金、住房專項(xiàng)維修資金、預(yù)售資金存儲(chǔ),利用存款杠桿效應(yīng)撬動(dòng)銀行貸款。

（四）加大監(jiān)管力度。市人行、市銀監(jiān)局要加強(qiáng)對(duì)各商業(yè)銀行、房地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和管理，規(guī)范經(jīng)營(yíng)秩序，提升金融機(jī)構(gòu)服務(wù)水平。

四、加大住房公積金貸款支持力度

（一）放寬住房公積金支取條件。家庭直系成員（包括本人、配偶及雙方父母、子女）中任何一人購(gòu)買普通住房的，經(jīng)本人同意并能夠提供有效證明，均可提取直系其他家庭成員的住房公積金。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在當(dāng)?shù)責(zé)o自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金用于支付當(dāng)年房屋租賃費(fèi)用。

（二）合理確定貸款條件、額度和期限。職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月以上（含6個(gè)月），可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款；首次使用住房公積金貸款購(gòu)買自住住房的首付款比例不低于20%，對(duì)已使用過一次住房公積金個(gè)人貸款并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工，為改善居住條件購(gòu)買二套自住普通商品房，建筑面積90平方米（含）以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%，貸款利率不上浮。購(gòu)買二手住房貸款額度不超過房屋屆時(shí)評(píng)估價(jià)格的80%。單筆貸款最高額度為50萬元。貸款期限延至法定退休年齡后1-5年。

（三）降低貸款相關(guān)費(fèi)用。取消住房公積金個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)、公證、新房評(píng)估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項(xiàng)目，減輕貸款職工負(fù)擔(dān)。

五、加大稅費(fèi)政策支持力度

（一）減輕住房交易負(fù)擔(dān)。個(gè)人購(gòu)買2年以上（含2年）普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買2年以上的非普通住房，按其銷售收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租住宅有關(guān)稅費(fèi)減免力度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未售的商品住房租賃給居民居住使用的，根據(jù)房屋租賃合同等有效證明材料，當(dāng)?shù)卣山Y(jié)合租賃期限的長(zhǎng)短，免收全部或部分基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

（三）合理調(diào)整契稅稅率。稅務(wù)部門要按各區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)格征收契稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超出拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超出部分征收契稅。

（四）準(zhǔn)確認(rèn)定公寓式房屋居住屬性。城市規(guī)劃用途為商業(yè)或其他非住宅性質(zhì)的公寓房，但實(shí)際為住宅用途房屋的用水、用電、用氣、用熱價(jià)格按照住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；建設(shè)、銷售、使用上述房屋過程中需繳納的各種稅費(fèi)均按住宅房屋收取。已經(jīng)審批為商品住房的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在辦理土地權(quán)屬登記時(shí)，土地使用年限均按70年辦理。

（五）緩交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)收費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、水土流失保持費(fèi)、勞保統(tǒng)籌費(fèi)等涉及房地產(chǎn)開發(fā)的收費(fèi)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在繳納50%費(fèi)用后即可辦理建設(shè)工程施工許可手續(xù)，剩余50%款項(xiàng)在辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)全部交清。

六、拓寬商品房與保障性安居工程融通渠道

各縣區(qū)人民政府要積極探索解決商品房存量過大和保障房新建、棚戶區(qū)改造困難的矛盾，利用好保障性安居工程方面的政策和資金，打通保障房建設(shè)和商品房市場(chǎng)的通道。一是政府購(gòu)買市場(chǎng)存量房實(shí)施保障、安置；二是政府搭建平臺(tái)發(fā)放補(bǔ)助金，引導(dǎo)保障對(duì)象自行購(gòu)買或租賃市場(chǎng)房源實(shí)施保障；三是政府向搬遷群眾發(fā)放資金，鼓勵(lì)其自行購(gòu)買存量房安置。

七、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要在調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況，重新調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)。要合理控制普通商品住房用地，確保保障性住房用地。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的縣區(qū)適當(dāng)減少或暫停住宅用地審批。榆林市區(qū)、神木、府谷現(xiàn)有房屋保有量較高，從2015年起嚴(yán)格控制新建商品房項(xiàng)目審批。國(guó)土資源、住房城市建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目用地可轉(zhuǎn)變用途，調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件用于公共租賃住房建設(shè)的，國(guó)土資源部門應(yīng)重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款，更改土地出讓合同。對(duì)購(gòu)買在建、已建成商品住房用于公共租賃住房的，重新簽訂土地出讓合同，明確土地分?jǐn)偂⒌貎r(jià)款核算等事項(xiàng)。尚未開工房地產(chǎn)項(xiàng)目改變宗地用途，或整體購(gòu)買在建、已建成商品住房項(xiàng)目用于公共租賃住房，符合劃撥用地條件的，應(yīng)重新辦理劃撥用地手續(xù)，核發(fā)劃撥用地決定書。 

八、規(guī)范市場(chǎng)秩序，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境

（一）建立科學(xué)、合理監(jiān)管體系。各縣區(qū)人民政府、市直相關(guān)部門要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，建立科學(xué)、合理的監(jiān)管體系，避免在房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管流程中出現(xiàn)監(jiān)管漏洞。

（二）規(guī)范商品房銷售和進(jìn)戶環(huán)節(jié)收費(fèi)。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范商品房銷售和進(jìn)戶環(huán)節(jié)收費(fèi)行為。今后，新建商品房樓宇門、電梯、樓道照明等房屋附屬設(shè)施以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等的建設(shè)安裝費(fèi)用，一律計(jì)入新建住房開發(fā)建設(shè)總成本，開發(fā)企業(yè)不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另外收取。

（三）規(guī)范道路停車秩序。交警部門要加強(qiáng)對(duì)非法占用道路停車行為的監(jiān)督檢查，嚴(yán)格管理。物價(jià)部門要合理制定車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住戶進(jìn)入小區(qū)停車位停車，充分發(fā)揮現(xiàn)有道路設(shè)施功能，提高道路服務(wù)水平，保障道路安全和暢通。

（四）嚴(yán)禁亂收費(fèi)行為。各相關(guān)部門不得收取或變相收取自來水主管道工料攤銷費(fèi)、高可靠性供電費(fèi)及間隔費(fèi)、集中供暖管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)。

（五）嚴(yán)厲打擊惡意上訪、纏訪行為。公安及相關(guān)部門要嚴(yán)厲打擊影響黨政機(jī)關(guān)正常辦公和企業(yè)正常施工建設(shè)、經(jīng)營(yíng)秩序的惡意上訪、纏訪行為。

（六）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)監(jiān)管。從2015年9月起，全市范圍內(nèi)嚴(yán)格控制新審批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面清理整頓。鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組、兼并運(yùn)營(yíng)狀況差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，適度降低困難企業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件，并給與稅費(fèi)減免支持。同時(shí)，加大房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管力度，對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為以及違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的企業(yè)，要依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)及時(shí)處罰。

九、簡(jiǎn)化程序、提高效率

（一）加快審批進(jìn)程。各級(jí)相關(guān)部門單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可、竣工備案、登記辦證等事項(xiàng)，要簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節(jié)和辦事程序，提高辦事效率。

（二）加快房地產(chǎn)竣工項(xiàng)目驗(yàn)收。要對(duì)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模較大、分期建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行分批分幢驗(yàn)收?？⒐ろ?xiàng)目經(jīng)過規(guī)劃、消防、環(huán)保、竣工備案等驗(yàn)收合格后即可分幢辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，待規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目全部建成竣工后再進(jìn)行綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收時(shí)限為15個(gè)工作日。在項(xiàng)目驗(yàn)收過程中，除執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)外，不得增設(shè)任何附加條件。

（三）加快基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。各縣區(qū)人民政府、各相關(guān)部門單位要進(jìn)一步加快商品房小區(qū)周邊的道路、供氣、供水、供暖、教育、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等配套設(shè)施建設(shè)，確保與商品房建設(shè)同步竣工使用。對(duì)新建小區(qū)比較集中，但基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善的區(qū)域，要優(yōu)先考慮，限期完成基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。

（四）全面清理拖欠企業(yè)工程款行為。各級(jí)各相關(guān)部門單位要加快支付拖欠企業(yè)各類工程款，緩解企業(yè)資金壓力。

十、集中解決榆林市區(qū)辦證歷史遺留問題

榆林市區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題多、涉及面廣、情況復(fù)雜，為了提高房屋產(chǎn)權(quán)登記辦證率，增加居民財(cái)產(chǎn)性收入和加快現(xiàn)有房屋的流轉(zhuǎn)，本著尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、分門別類、區(qū)別對(duì)待的原則，市房屋產(chǎn)權(quán)登記部門在解決房屋產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題時(shí)按以下政策執(zhí)行：

（一）個(gè)人自建房。有原榆林市（現(xiàn)榆陽區(qū)）城建等相關(guān)單位批復(fù)，取得土地使用權(quán)證，不占道路紅線并確認(rèn)四鄰事實(shí)清楚的，予以權(quán)屬登記。

（二）單位集資、合作建房項(xiàng)目。2006年8月4日之前已經(jīng)立項(xiàng)動(dòng)工，并已辦理國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，經(jīng)綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，補(bǔ)繳交易、稅費(fèi)，予以權(quán)屬登記。

（三）村集體返還土地上建設(shè)的房屋。取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，確系分配給本村村民，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村出具分配花名冊(cè)，分割土地，予以權(quán)屬登記。與開發(fā)企業(yè)合作部分土地出讓給開發(fā)企業(yè)的，繳納相關(guān)稅費(fèi)，予以權(quán)屬登記。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)。取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證，超規(guī)劃部分經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門予以認(rèn)定或按有關(guān)規(guī)定予以處罰，并補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)，予以權(quán)屬登記。

十一、利用市場(chǎng)存量房，大力培育和發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)

各縣區(qū)人民政府要鼓勵(lì)市場(chǎng)上成立住房租賃的專業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過長(zhǎng)期租賃或購(gòu)買社會(huì)房源，直接向社會(huì)出租。積極引導(dǎo)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)從事中小戶型、中低價(jià)位的住房租賃經(jīng)營(yíng)服務(wù)。要大力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的房源向社會(huì)出租，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由單一銷售經(jīng)營(yíng)模式向租售并舉模式的轉(zhuǎn)變。也可以與住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運(yùn)作模式。

十二、加快信息系統(tǒng)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和輿論引導(dǎo)

（一）完善商品房信息系統(tǒng)。各縣區(qū)人民政府要根據(jù)住建部《關(guān)于建立全國(guó)房地產(chǎn)交易信息日?qǐng)?bào)制度的通知》要求，加快信息系統(tǒng)建設(shè)。神木、府谷、定邊、靖邊、橫山縣必須獨(dú)立建成新建商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)、二手房網(wǎng)簽交易系統(tǒng)；綏德縣、米脂縣、清澗縣、佳縣、吳堡縣、子州縣與市上共用新建商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)、二手房網(wǎng)簽交易系統(tǒng)。

（二）健全市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。各縣區(qū)人民政府要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議制度。定期分析研判房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，全面、及時(shí)發(fā)布土地供應(yīng)、住房供應(yīng)、房?jī)r(jià)變動(dòng)等市場(chǎng)信息，提高房地產(chǎn)政策措施的預(yù)見性。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，制定防范風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（三）加強(qiáng)輿論宣傳。宣傳部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策宣傳，指導(dǎo)媒體全面、客觀、公正地報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念，營(yíng)造良好的市場(chǎng)輿論氛圍。

本意見自2015年9月8日起施行，有效期至2017年9月7日。各縣區(qū)人民政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施意見。

榆林市人民政府

 2015年9月8日